ここでは不動産投資家がどのようにして自分の物件を貸し出して、上手に管理しながら進めているのかを解説しています。
日々忙しくて時間のないサラリーマンの方でも上手く仕事と両立することができるのでぜひ参考にしてください。
管理会社選びは生命線
日々忙しい方でも不動産投資を上手に続けてられているのは「優秀な管理会社を選んでいる」からです。
例えキャッシュフローを生んでくれる良い物件を取得できたとしても、その後の管理が不届きだと物件自体の劣化を早めたり、住居者の満足度も下がってしまい、最終的にはキャッシュフローも下がってしまいます。
あなたが購入した物件の管理は、ほとんど管理会社に任せるかたちになるので、不動産投資家にとって「管理会社選び」は非常に重要なポイントになります。
では管理会社は何をするのか？、役割について整理してみましょう。
管理会社の役割について
不動産の管理会社（賃貸）は、住んでいる人が日々ストレスなく気持ちよく過ごしてもらうために働いています。もしかしたら、あなたも過去に「鍵をなくしてしまった」「給湯器の調子が悪い」「寝室の電灯がつかなくなった」などのトラブルで不動産管理会社に連絡した経験があるかもしれません。
また「隣に住んでいる人からの騒音が気になる」などの隣人トラブルも対応してくれます。
役割について簡単にまとめると以下のような項目があります。
〈建物の管理〉
・建物の清掃（日常清掃・定期清掃）
・建物の維持（セキュリティ関係・定期的な目視でのチェック）
・修繕実施（外壁のメンテナンス・防水機能の充実など）
・設備管理（消防関係のチェック・ガスや排水管の定期点検・エレベーターなど設備管理）
〈賃貸の管理〉
・入居者の募集（新規入居者の募集・審査・契約手続き）
・更新の手続き（新家賃交渉・契約手続き）
・家賃徴収（家賃入金されているかのチェック・滞納時の対応）
・クレーム対応
上記のような住居の関して多岐にわたる業務を、オーナーの代理として担ってくれます。
ですので、あなたの物件を管理してくれる管理会社の腕次第で、住居者の満足度・資金管理などが変わってくるのです。
不動産投資家にとって管理会社選びはとても重要だということがお分かりになりましたでしょうか？
ちなみに、管理費は地域や規模によりますが、マンション１棟などの場合は家賃収入の3〜7%、区分マンションの場合は１物件数千円が相場でしょう。
入居者募集のポイント
あなたにとって心強い優秀な管理会社を選んだら、いよいよ新規入居者の募集に入ります。
募集には「一般募集」と「専任募集」があり、複数の不動産に入居者募集をお願いするのが「一般募集」、一方で1社の不動産会社のみにお願いするのが「専任募集」です。
どちらが良いとは一概に言えませんが、特別な理由がなければ「一般募集」のほうが望ましいでしょう。
家賃設定に関するポイントは、もし繁忙期（1〜3月）であれば家賃をやや高めにしても入居してくれる可能性があるので検討したほうがいいでしょう。
また、売却を視野に入れているのであれば家賃を高めに設定したほうがいいかもしれません。なぜなら表面利回りが下がって、売却価格に影響が出る可能性があるからです。
今はインターネットをフル活用したプロモーションで、なるべく多くの人に自分の物件をリーチするように心がけましょう。
このように物件を貸して成功させるには、管理会社の選び方で大きく左右されますし、家賃の設定やプロモーションで成約率が変わってきますので、あなたの物件の地域・環境・需要などを総合的に判断して、最適な手法を根気よく探してみましょう。