不動産物件の調査について、不動産の視点から解説してます。自分がお客様（買い手）の場合は、不動産の考えていることをここで学びましょう。
物件調査でまず最初にやるべきこととは？
例えば不動産業界に新人で入ったA君が、上司から「その物件、調査してきて」と言われたらどうでしょう？
新人A君としては「とりあえず物件の現地を視察してみようかな」と思うでしょう。しかし、すぐに現地に行ってみることが必ずしも重要であることではありません。
一般的に、不動産調査は下記にある6つの対象があるので確認してみましょう。
１．案件の当事者
案件の当事者とは【依頼者】【売主】【買主】【代理人】です。ここでの調査はほとんど当事者同士の会話（ヒアリング）になります。
２．物件現地
敷地内だけでなく、敷地外の状況も把握します。実際に現地を見てみて、交通環境・ライフラインなどがどんな感じなのか把握します。
３．地区の役場
市区町村の役所（役場）、場合によっては都道府県の役所にて調査を行います。ある程度はネットでも調査が可能です。主に法律関係の調査を行います。行政の調査は、調査方法によって結論が異なる場合があります。
４．地区の法務局
物件管轄の法務局出張所で調査します。権利関係の調査が主になりますが、不動産の対象範囲や担保価値も確認することができます。（今ではネットでも調査が可能です）
５．関係者
地主、借地人、マンションの管理人、税務署などです。調査する人の人柄や経験値によって回答が様々ですが非常に大事な調査になります。
６．ライフライン
上水道、下水道の状況など電気・ガスの各会社にて調査を行います。ちゃんと配管が届いているのか？、今でも十分に使えるか？など確認します。（ネットやFAX経由で確認する場合もあります）
買い手の立場としては、不動産がこのような調査を行っていることを頭に入れておきましょう。
調査には優先順位が大事
このような６つの確認場所をあたるには順番が大事になります。ここでは以下の順番をおすすめします。
①案件の当事者 → ②物件現地 → ③地区の法務局 → ④地区の役場 → ⑤ライフライン → ⑥関係者
まずは、①案件の当事者 と ②物件現地で調査方針を固めます。
①当事者 と ②物件現地はどちらも得られる情報量が多いです。ですので漏れのないよう予めチェックリストがあるといいでしょう。まずは売主に実際に会い、コミュニケーションを重ねながら「目に見えない事」を質問して引き出しましょう。
③地区の法務局では主に権利関係をチェックします。ここではチェックというか、当事者と話した内容に相違はないかという確認になります。
④地区の役場の調査は法務局で取得する登記簿謄本、地積測量図を使うケースがあります。ですので順番的には法務局のあとになります。
⑤ライフラインは役場調査の前でも後ろでも良いところですが、登記簿謄本の取得など役場のほうが重要度が上ですので、役場を先にします。
⑥関係各所は他の調査の結果を受けて、質問を準備することになるので一番最後となります。
このような流れがベターになるので、買い手にとっても上記の流れを把握しておくと交渉がスムーズになります。
1枚の住宅地図で省く調査と手順を決める
調査の際にはA4サイズ1枚の住宅地図を用意しましょう。ここでいう住宅地図とは居住者名と住所などが表示された地図です。そして「買い手の目的」と、「満足のいく取引にするにはどうしたらいいのか？」を考えながらその住宅地図と睨めっこします。
不動産としては地図を見ながら顧客・関係者の考えているところを頭で整理していくことが重要になります。
双方にとってメリットとなるような交渉・金額にもっていくにはどうすればいいのか？、考えることになります。
買い手としては後悔のないように、忌憚のない意見・質問を心がけましょう。