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不動産を売りたいときは？
自宅のマンションや戸建てを売却したいと思った時、「なかなか売れないのでは・・？」、「手続きが大変そう・・」とか、「売却までの道筋が分からない・・」といった方が多いと思います。ここでは不動産売却の流れについて分かりやすく解説します。
不動産売却の流れとは？
まずは簡単な流れについてご説明します。
それぞれのステップの詳しい内容は追って解説しています。
●ステップ１
売却を考える
売却すると決めたら、自宅がいくら程度で売れそうかを知ることから始まります。
まずは物件の周辺相場を知ることから始めましょう。
↓
●ステップ２
売却費用を調べる
売却相場がつかめてきたら、次は売却に必要な費用について調べます。
↓
●ステップ３
査定をしてもらう
不動産会社に依頼して「いくらで売れそうか？」の査定金額を出してもらいます。
この時、不動産売却専門一括査定サイトを利用するのが便利です。
↓
●ステップ４
不動産会社に仲介を依頼する（媒介契約を結ぶ）
売却への決意が固まってきたら、いよいよ不動産会社に仲介を依頼します。
この時、媒介契約を結ぶことになります。
↓
●ステップ５
不動産仲介会社を選ぶ
ステップ４で依頼した不動産会社に対して、最終的にどこにお願いするかご自身（ご家族）で決定します。
↓
●ステップ６
不動産が売却活動を始める
正式に依頼した不動産会社の営業担当が、売却に向けて積極的な営業活動を行います。
↓
●ステップ７
売却の契約をする
売却する物件に買い手がついた場合、購入申込書を取得して、価格や引き渡し時期などの詳細を決めます。
↓
●ステップ８
不動産を引き渡す
不動産を引き渡す前に引越しを済ませて、残代金決済・引き渡しの準備を進めます。
ステップ１ 売却を考える
「家を売ろうかな」と感じたら、ご自身の住まいが、「一体どれくらいの金額で売れるのか？」「買い手はいるのか？」、まずはこれを知ることから始まります。
そこで是非、インターネットを使って、どれくらいの金額で家が売れそうか、まずはみなさんご自身で調べてみましょう。
インターネットで不動産会社のポータルサイトにアクセスします。お住いの近くで実際に売り出されている物件を検索して、どれくらいの広さの家、またはどれくらいの築年数の家がいくらで売りに出されているか？、確かめてみましょう。
○Yahoo!不動産
https://realestate.yahoo.co.jp
○アットホーム
http://www.athome.co.jp
○SUUMO（スーモ）
http://suumo.jp
マンションや土地、一戸建て、事業用や投資用の物件まで、近隣の相場を調べることができます。
また、日々折込・投函される不動産の売り出しチラシも売却を考えている方にとっては重要な情報源です。なぜなら、売り出しチラシは物件の近隣に配布されるので直近の価格動向をつかむのに非常に役に立つからです。
そして自分の不動産と似たような物件があれば、その物件を「買いたいと思っている人はいるのか？」を調べてみましょう。
上記ポータルサイトには、気になっている物件にはチェックする機能があると思うので、それを見て、「どれくらい需要があるのか？」をつかむことができます。
ステップ２ 売却費用を調べる
いくらぐらいで売れるのか？、相場がつかめてきたら、次は売却に必要な費用について調べましょう。住まいの売却にも資金・費用が必要です。
次のようなものが費用としてかかります。
１.仲介手数料
売却が決定して、成約した場合のみ、その取引額に応じてかかります。媒介契約を結んだものの、成約に至らず、残念ながら売却を中止した場合には、仲介手数料はかかりません。
○取引額が200万円以下の場合
→取引額の5.4%
○取引額が200万円を超え400万円以下の場合
→取引額の4.32%
○取引額が400万円を超える部分について
→取引額の3.24%
※取引額が400万円を超える場合は簡易的な計算方法として取引価格の3.24%プラス6万4800円で算出できます。
２.印紙税
不動産の譲渡に関する契約書（不動産売買契約書）に必要です。
３.所得税、住民税
売却時の譲渡益に対して課税されます。
ただし、様々な条件に応じて各種の控除制度があります。
４.その他諸費用など
ローンの抵当権抹消登記、ローン完済時の事務手数料、司法書士への報酬、測量費用、改装費用などがあります。
５.引越し費用
新しい住まいへ引越しするための費用です。
引越し業者はたくさんありますが、複数引越し業者に対して「無料一括見積もりサービス」を利用するといいでしょう。
ステップ３ 査定をしてもらう
次のステップとしては、不動産会社に依頼して所有する不動産について「査定金額」を出してもらうことです。
家がいくらで売れるのか査定された「査定金額」とは、実査に市場に売り出しを行なった場合、売却可能だと予想される金額のことです。
この時に便利なサービスが「不動産売却専門一括査定サイト」になります。大手不動産会社を含めた複数の不動産にネット経由で簡単に、かつ無料で「査定金額」を依頼することができます。
（CMでよく見かける大手不動産会社から、地場に強い地元不動産屋まで査定してくれます）
ちなみに「不動産売却専門一括査定サイト」にて入力した個人情報が、お客様の許可なしに一般に公開されることは一切ないのでご安心ください。査定依頼が完了したら、依頼した複数の不動産会社から「査定金額」が届きますのでご確認ください。
不動産によって「査定金額」が数十万〜数百万円の差がある場合があると思いますが、ここでの金額はあくまで概算金額なので、不動産がお客様とコンタクトを取りたいがために、やや高めに金額設定するケースもあります。
ですので、ここでの「査定金額」だけで判断するのではなく、それぞれの不動産営業担当に実際に会ってみることをオススメします。実際にあなたの物件をセールスしてくれるのは不動産の営業担当なので、『その不動産会社の考え方との相性』や『その営業担当の人柄や熱意』が大事だからです。
ステップ４ 不動産会社に仲介を依頼する（媒介契約を結ぶ）
売却への決意が固まってきたら、次はいよいよ売却先の不動産会社を決めて、正式に依頼をすることになります。この時、媒介契約を結ぶことになります。
流れとしては、査定の終了後、売却の意思が固まり売り出し価格が決まり次第、媒介契約を結びます。
媒介契約とは、お客様が不動産仲介業者に売却を依頼する契約を結ぶことです。
媒介には次の３種類があります。
１.専属専任媒介契約
【依頼者】
媒介を依頼した不動産会社以外に媒介を重複して依頼できません。また、依頼者は、自分でみつけた相手方と不動産会社を通さずに売買契約することはできません。
【不動産仲介業者】
成約に向けて積極的に努力する義務を負うほか、レインズ（目的物件を国土交通大臣指定不動産流通機構が運営する不動産情報交換のためのコンピューター・ネットワーク・システム）に登録して、売却状況の報告を１週間に１回以上は依頼者に報告しなければなりません。
２.専任媒介契約
【依頼者】
媒介を依頼した不動産会社以外に媒介を重複して依頼できませんが、自分で見つけた相手方となら不動産を通さず、売買契約することができます。
【不動産仲介業者】
成約に向けて積極的に努力する義務を負うほか、目的物件をレインズに登録の上、売却状況の報告を２週間に１回以上は依頼者に報告しなければなりません。
３.専任媒介契約
【依頼者】
複数の不動産会社に対して同時に媒介契約を依頼することができます。
【不動産仲介業者】
成約に向けて努力する義務を負いますが、物件を指定流通機構に登録したり、売却状況の報告を依頼者にする義務がありません。
１〜３、どの契約にするかは、自由に決めることができます。１、２のように１社に専属で任せるのがいいか、３のように複数の会社に依頼するのがいいか、ぜひご家族で話し合ってベストな方法を見つけましょう。
ステップ５ 不動産仲介会社を選ぶ
売却を依頼する不動産仲介会社を選ぶ際は、次にあげる４つの点を意識するといいでしょう。家の売却や購入は、家族の暮らしに関わる大きな選択になりますから、ぜひとも慎重に頼りになる不動産会社をみつけていただきたいものです。
１.販売力や規模をチェック
まずは会社の規模を知りましょう。その会社がどのくらいネットワークを持っているかをチェックすれば、会社の販売力がわかるので、安心感を得ることができます。
２.得意・不得意
不動産各社はそれぞれ、地域や物件の種類によって得意・不得意があります。売却物件の近くに営業所があるか？、地域での販売ネットワークが充実しているか？、などを見てみましょう。
３.査定の内容
不動産で行った査定金額は、あくまでもざっくりとした金額ですが、相場などが分かるいい機会になります。相場価格を知っておくことで、売り出し価格を定める際の指標となります。今一度、査定の内容を確認しましょう。
４.対応の良さ
査定から成約まで、売主の希望に対して、親身になって応えてくれるかどうかを判断することも大切です。会社の対応や強み・弱み、営業マンのお人柄などをチェックしましょう。
ステップ６ 不動産が売却活動を始める
売却を依頼する不動産仲介会社が決まり、いよいよ媒介契約を結んだ後は、営業担当が売却を実現に向けて、積極的な営業活動を展開します。
１.各種媒体への掲載・配布
新聞の折込チラシでの広告や、スーモなどの住宅情報サイトへの掲載を行います。またチラシ等のポスティングも行います。
２.ホームページへの掲載
物件の間取りや写真をホームページ上で公開します。検索は24時間いつでもどこでもチェックできます。不動産情報のポータルサイトにも掲載することがありますので、広いエリアを対象とした物件紹介が行えます。
３.直営ネットワークを活かした営業活動
大手の不動産会社であれば、全国に広がる直営店舗ネットワークを活かして、売買情報を全国規模で活用するでしょう。
そのほかにも「レインズ（不動産指定流通機構）への登録」や、「不動産ジャパンへの掲載」もあるでしょう。
※不動産ジャパンとは、安心・安全な不動産取引をサポートすることを目的とした公益財団法人不動産流通推進センターが運営する総合不動産情報サイトです。
また購入希望者から内見のご希望があった場合は、依頼者に相談の上、お住いを実際に見ていただく機会を設定します。
ステップ７ 売却の契約をする
営業活動の甲斐があって、売却する物件に買い手がついた場合、購入申込書を取得し、価格や引き渡し時期などの詳細を決めます。
そして条件がまとまったらいよいよ契約です。不動産会社の宅地建物取引士が、売り主と買い主に重要事項説明を行なって、十分内容を理解した上で不動産売買契約を締結します。
契約時には売買代金の10%程度を手付金として買い主より受領します。残代金は引き渡し時に一括で受領します。
【不動産売買契約時に必要なもの】
○仲介手数料の半金（別途消費税、地方消費税がかかります）
○印紙代、登記済証、実印
○印鑑証明書（発行から３ヶ月以内のもの）
○建築確認通知書・検査済証・固定資産税納税通知書 など
これらのほかに必要な書類がある場合は、営業担当者に確認しましょう。
ステップ８ 不動産を引き渡す
引き渡し前に引越しを済ませて、残代金決済・引き渡しの準備を進めます。
売却物件に住宅ローンが残債として残っている場合は、残債を生産し、抵当権を抹消する必要があります。抵当権抹消の手続きは、司法書士へ依頼します。詳細は営業担当に確認しましょう。
引き渡しの際に抵当権を抹消して、残代金の受取りと鍵の引き渡しを行います。
【引き渡しの時に用意するもの】
○仲介手数料の半金（別途消費税、地方消費税がかかります）
○登記費用（抵当権抹消の手続きなどがある方）
○登記済証（権利証）
○実印
○印鑑証明証（発行から３ヶ月以内のもの）
○物件の鍵一式
○身分証明証
○建築確認通知書・検査済証・固定資産税納税通知書 など
これらのほかに必要な書類がある場合は、営業担当者に確認しましょう。
以上が不動産を売却する時の流れになります。
いかがでしょうか？最初は「ちょっと面倒くさそう・・」とか、「売却までの道筋が分からない・・」、と思ったかもしれませんが、このように８ステップにわけて、段階的に進めていくことで物件を売却するという「ゴールへの道筋」がイメージできたのではないかと思います。
不動産を売却するまでは、どんな人でも時間がかかるものなので、一つ一つクリアしていきながら進めていくと良いと思います。