カテゴリー: 不動産の売買

ここでは不動産において仲介手数料のいらない個人間取引（売買）について解説します。

不動産取引をする時、不動産業者を通さずに個人間で売買することも可能ですが、そのメリット・デメリットは何でしょうか？

 　

個人間取引（売買）のメリット

ある不動産を個人間で売買するケースは稀で、親族や友人の間で行われることが多いです。ほとんどの取引が不動産を介していると言っていいでしょう。

そんな個人間売買ですが、最大のメリットはなんと言っても仲介手数料がゼロになることです。これによって物件の購入費用を抑えることができます。

不動産に支払う仲介手数料は、簡単にいうと「売買価格×3％＋6万円」なので、取引金額によっては数十万円〜数百万円ほど節約することができるのです。このように金額的なメリットは大きいことがわかります。

また親族同士で売買することが決まっているのであれば、不動産の仕事の一つである”売り手と買い手のマッチング”は必要なくなるので、時間的にもスムーズになるでしょう。

 　

個人間取引（売買）のデメリット

一方、デメリットは少なくありません。個人間で売買するということは、仲介・調整役がいなくなるということです。

不動産売買契約書の作成ひとつとってみても、売り手と買い手の力関係でどちらかが不利になってしまう可能性がありますし、後々にトラブルになってしまうケースもあります。

もしトラブルが起こってしまった場合は、そのタイミングから不動産に入ってもらうことはできないので、個人間で解決しなければなりません。
（専門家に別途発注する方法はありますが大きなコストがかかってしまいます）

素人同士が物件を売買すると、専門家やアドバイザーがいないので、どうしても将来起こり得る事態に予測することが不十分になってしまいます。物件に関する情報を書面に記すことなく、なんとなく口頭でやり取りしてしまうと、のちに問題になってしまうことがあります。

またもう一つのデメリットとして、個人間売買は買主の住宅ローン融資が通りにくいということがあります。なぜなら、「重要事項説明書」が発行されない個人間売買では、金融機関にとって不動産の価値を担保評価しにくいからです。

 　

結局のところ・・

上記のようなメリットとデメリットを比べてみて、どちらがお得と考えるでしょうか。たとえ親族や友人の間の売買であっても、デメリットを考慮するとなかなか個人間売買に踏み切れないのではないでしょうか？ここら辺の判断は難しいところです。

不動産業界は長い歴史のなかで、個人間売買にデメリットが存在するからこそ、現在の仲介取引が成長してきたのであれば、不動産を介した取引のほうが健全であるという考えもあると思います。

 　

不動産を買いたいと思ったら？

普通の人であれば、長い人生において数少ない経験になる不動産の購入ですが、どのように進めて行けば失敗しないでしょうか？

中には不動産会社を仲介せずに取引する方もいるかもしれませんがそのケースは稀でしょう。物件の購入を考えた場合、大半の人は不動産業者を選ぶことになります。

不動産業界は昔からのイメージで「地上げ屋」などといった良くない印象を持っている方がいる思いますし、店舗に入りづらい雰囲気があると感じる方もいるでしょう。

ここでは不動産を買いたいと思った場合の不動産の選び方から手順、交渉、契約までの過程をスムーズに行うべく、詳しく解説したいと思います。

 

不動産会社と選ぶポイント

不動産を選ぶポイントと言っても「賃貸」と「売買」で変わってきます。仮に「賃貸」だった場合ですと、地場の情報に強い地元密着型の不動産のほうが良い物件に巡り合えるチャンスが高まります。

一方で「売買」の場合は、大手なのか地元密着なのかというよりは、営業担当者のソリューション能力が重要になってきます。

なぜかというと、不動産取引は「賃貸」よりも「売買」のほうが、当事者が多くなるのでそれだけ予期しない問題が発生します。例えば物件のライフライン状況や登記簿等本の内容について等、情報を交換する機会が多いのが事実です。

そのような状況の中で、不動産営業担当者が臨機応変に対応できるソリューション能力があると取引がとてもスムーズになります。

ですので、不動産会社を選ぶポイントとして、営業マンのお人柄や能力、経験豊富なのか等を観察してみるといいでしょう。

 

不動産購入の流れ

ここでは不動産購入の簡単な流れについてご説明します。

 

●ステップ１
資金計画を考える
まずは自己資金やローンを組む予定であれば借入可能額などを把握するために、自分の資金計画を整理しましょう。
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●ステップ２
希望の物件を探す
上記で説明した通り、不動産の営業担当者のソリューション能力を見極めながらお世話になる不動産会社を選んでいきましょう。
物件自体はインターネットで情報を集めることができます。
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●ステップ３
現地見学する・具体的な相談をする
気になる物件があれば、不動産営業担当者にお願いして現地視察しましょう。
その物件の詳しい状況・情報をしっかりとヒアリングすることが重要です。
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●ステップ４
売買交渉・購入契約する
物件が定まってきたら購入金額を決める売買交渉をしましょう。
納得のいく金額でしたら購入申込を行います。その後、売買契約（書）の締結へと進みます。
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●ステップ５
ローン契約する
ローンを組む場合はここで住宅ローンの選択と借り入れの手続きを行うことになります。
抵当権の抹消手続き（売主が銀行に借入金を全額返済して抹消手続きを行うこと）や代金の支払い（小切手・現金・振込）を行います。
その後「移転登記」へと進みます。
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●ステップ５
鍵の引渡し 入居・引越し
所有権と家の鍵を受け取りましょう。仲介手数料などの諸費用の支払いも忘れずに。
その後引っ越しをすれば無事新居での生活が始まります。

 

上記のような流れとなります。
全体の流れを把握すると、明確な道筋が見えてくるのではないでしょうか？
中でも不動産会社選びのポイントは重要になってくるので、慎重に行いましょう。

 

不動産を売りたいときは？

自宅のマンションや戸建てを売却したいと思った時、「なかなか売れないのでは・・？」、「手続きが大変そう・・」とか、「売却までの道筋が分からない・・」といった方が多いと思います。ここでは不動産売却の流れについて分かりやすく解説します。

 

不動産売却の流れとは？

まずは簡単な流れについてご説明します。
それぞれのステップの詳しい内容は追って解説しています。

 

●ステップ１
売却を考える
売却すると決めたら、自宅がいくら程度で売れそうかを知ることから始まります。
まずは物件の周辺相場を知ることから始めましょう。
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●ステップ２
売却費用を調べる
売却相場がつかめてきたら、次は売却に必要な費用について調べます。
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●ステップ３
査定をしてもらう
不動産会社に依頼して「いくらで売れそうか？」の査定金額を出してもらいます。
この時、不動産売却専門一括査定サイトを利用するのが便利です。
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●ステップ４
不動産会社に仲介を依頼する（媒介契約を結ぶ）
売却への決意が固まってきたら、いよいよ不動産会社に仲介を依頼します。
この時、媒介契約を結ぶことになります。
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●ステップ５
不動産仲介会社を選ぶ
ステップ４で依頼した不動産会社に対して、最終的にどこにお願いするかご自身（ご家族）で決定します。
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●ステップ６
不動産が売却活動を始める
正式に依頼した不動産会社の営業担当が、売却に向けて積極的な営業活動を行います。
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●ステップ７
売却の契約をする
売却する物件に買い手がついた場合、購入申込書を取得して、価格や引き渡し時期などの詳細を決めます。
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●ステップ８
不動産を引き渡す
不動産を引き渡す前に引越しを済ませて、残代金決済・引き渡しの準備を進めます。

 

ステップ１　売却を考える

「家を売ろうかな」と感じたら、ご自身の住まいが、「一体どれくらいの金額で売れるのか？」「買い手はいるのか？」、まずはこれを知ることから始まります。

そこで是非、インターネットを使って、どれくらいの金額で家が売れそうか、まずはみなさんご自身で調べてみましょう。

インターネットで不動産会社のポータルサイトにアクセスします。お住いの近くで実際に売り出されている物件を検索して、どれくらいの広さの家、またはどれくらいの築年数の家がいくらで売りに出されているか？、確かめてみましょう。

 

○Yahoo!不動産
https://realestate.yahoo.co.jp

○アットホーム
http://www.athome.co.jp

○SUUMO（スーモ）
http://suumo.jp

 

マンションや土地、一戸建て、事業用や投資用の物件まで、近隣の相場を調べることができます。

また、日々折込・投函される不動産の売り出しチラシも売却を考えている方にとっては重要な情報源です。なぜなら、売り出しチラシは物件の近隣に配布されるので直近の価格動向をつかむのに非常に役に立つからです。

 

そして自分の不動産と似たような物件があれば、その物件を「買いたいと思っている人はいるのか？」を調べてみましょう。

上記ポータルサイトには、気になっている物件にはチェックする機能があると思うので、それを見て、「どれくらい需要があるのか？」をつかむことができます。

 

ステップ２　売却費用を調べる

いくらぐらいで売れるのか？、相場がつかめてきたら、次は売却に必要な費用について調べましょう。住まいの売却にも資金・費用が必要です。

次のようなものが費用としてかかります。

 

１.仲介手数料
売却が決定して、成約した場合のみ、その取引額に応じてかかります。媒介契約を結んだものの、成約に至らず、残念ながら売却を中止した場合には、仲介手数料はかかりません。

○取引額が200万円以下の場合
　→取引額の5.4%

○取引額が200万円を超え400万円以下の場合
　→取引額の4.32%

○取引額が400万円を超える部分について
　→取引額の3.24%

※取引額が400万円を超える場合は簡易的な計算方法として取引価格の3.24%プラス6万4800円で算出できます。

 

２.印紙税
不動産の譲渡に関する契約書（不動産売買契約書）に必要です。

 

３.所得税、住民税
売却時の譲渡益に対して課税されます。
ただし、様々な条件に応じて各種の控除制度があります。

 

４.その他諸費用など
ローンの抵当権抹消登記、ローン完済時の事務手数料、司法書士への報酬、測量費用、改装費用などがあります。

 

５.引越し費用
新しい住まいへ引越しするための費用です。
引越し業者はたくさんありますが、複数引越し業者に対して「無料一括見積もりサービス」を利用するといいでしょう。

 

ステップ３　査定をしてもらう

次のステップとしては、不動産会社に依頼して所有する不動産について「査定金額」を出してもらうことです。

家がいくらで売れるのか査定された「査定金額」とは、実査に市場に売り出しを行なった場合、売却可能だと予想される金額のことです。

この時に便利なサービスが「不動産売却専門一括査定サイト」になります。大手不動産会社を含めた複数の不動産にネット経由で簡単に、かつ無料で「査定金額」を依頼することができます。
（CMでよく見かける大手不動産会社から、地場に強い地元不動産屋まで査定してくれます）

ちなみに「不動産売却専門一括査定サイト」にて入力した個人情報が、お客様の許可なしに一般に公開されることは一切ないのでご安心ください。査定依頼が完了したら、依頼した複数の不動産会社から「査定金額」が届きますのでご確認ください。

不動産によって「査定金額」が数十万〜数百万円の差がある場合があると思いますが、ここでの金額はあくまで概算金額なので、不動産がお客様とコンタクトを取りたいがために、やや高めに金額設定するケースもあります。

ですので、ここでの「査定金額」だけで判断するのではなく、それぞれの不動産営業担当に実際に会ってみることをオススメします。実際にあなたの物件をセールスしてくれるのは不動産の営業担当なので、『その不動産会社の考え方との相性』や『その営業担当の人柄や熱意』が大事だからです。

 

ステップ４　不動産会社に仲介を依頼する（媒介契約を結ぶ）

売却への決意が固まってきたら、次はいよいよ売却先の不動産会社を決めて、正式に依頼をすることになります。この時、媒介契約を結ぶことになります。

流れとしては、査定の終了後、売却の意思が固まり売り出し価格が決まり次第、媒介契約を結びます。

媒介契約とは、お客様が不動産仲介業者に売却を依頼する契約を結ぶことです。
媒介には次の３種類があります。

 

１.専属専任媒介契約

【依頼者】
媒介を依頼した不動産会社以外に媒介を重複して依頼できません。また、依頼者は、自分でみつけた相手方と不動産会社を通さずに売買契約することはできません。

【不動産仲介業者】
成約に向けて積極的に努力する義務を負うほか、レインズ（目的物件を国土交通大臣指定不動産流通機構が運営する不動産情報交換のためのコンピューター・ネットワーク・システム）に登録して、売却状況の報告を１週間に１回以上は依頼者に報告しなければなりません。

 

２.専任媒介契約

【依頼者】
媒介を依頼した不動産会社以外に媒介を重複して依頼できませんが、自分で見つけた相手方となら不動産を通さず、売買契約することができます。

【不動産仲介業者】
成約に向けて積極的に努力する義務を負うほか、目的物件をレインズに登録の上、売却状況の報告を２週間に１回以上は依頼者に報告しなければなりません。

 

３.専任媒介契約

【依頼者】
複数の不動産会社に対して同時に媒介契約を依頼することができます。

【不動産仲介業者】
成約に向けて努力する義務を負いますが、物件を指定流通機構に登録したり、売却状況の報告を依頼者にする義務がありません。

 

１〜３、どの契約にするかは、自由に決めることができます。１、２のように１社に専属で任せるのがいいか、３のように複数の会社に依頼するのがいいか、ぜひご家族で話し合ってベストな方法を見つけましょう。

 

ステップ５　不動産仲介会社を選ぶ

売却を依頼する不動産仲介会社を選ぶ際は、次にあげる４つの点を意識するといいでしょう。家の売却や購入は、家族の暮らしに関わる大きな選択になりますから、ぜひとも慎重に頼りになる不動産会社をみつけていただきたいものです。

 

１.販売力や規模をチェック
まずは会社の規模を知りましょう。その会社がどのくらいネットワークを持っているかをチェックすれば、会社の販売力がわかるので、安心感を得ることができます。

 

２.得意・不得意
不動産各社はそれぞれ、地域や物件の種類によって得意・不得意があります。売却物件の近くに営業所があるか？、地域での販売ネットワークが充実しているか？、などを見てみましょう。

 

３.査定の内容
不動産で行った査定金額は、あくまでもざっくりとした金額ですが、相場などが分かるいい機会になります。相場価格を知っておくことで、売り出し価格を定める際の指標となります。今一度、査定の内容を確認しましょう。

 

４.対応の良さ
査定から成約まで、売主の希望に対して、親身になって応えてくれるかどうかを判断することも大切です。会社の対応や強み・弱み、営業マンのお人柄などをチェックしましょう。

 

ステップ６　不動産が売却活動を始める

売却を依頼する不動産仲介会社が決まり、いよいよ媒介契約を結んだ後は、営業担当が売却を実現に向けて、積極的な営業活動を展開します。

 

１.各種媒体への掲載・配布
新聞の折込チラシでの広告や、スーモなどの住宅情報サイトへの掲載を行います。またチラシ等のポスティングも行います。

 

２.ホームページへの掲載
物件の間取りや写真をホームページ上で公開します。検索は24時間いつでもどこでもチェックできます。不動産情報のポータルサイトにも掲載することがありますので、広いエリアを対象とした物件紹介が行えます。

 

３.直営ネットワークを活かした営業活動
大手の不動産会社であれば、全国に広がる直営店舗ネットワークを活かして、売買情報を全国規模で活用するでしょう。

 

そのほかにも「レインズ（不動産指定流通機構）への登録」や、「不動産ジャパンへの掲載」もあるでしょう。
※不動産ジャパンとは、安心・安全な不動産取引をサポートすることを目的とした公益財団法人不動産流通推進センターが運営する総合不動産情報サイトです。

また購入希望者から内見のご希望があった場合は、依頼者に相談の上、お住いを実際に見ていただく機会を設定します。

 

ステップ７　売却の契約をする

営業活動の甲斐があって、売却する物件に買い手がついた場合、購入申込書を取得し、価格や引き渡し時期などの詳細を決めます。

そして条件がまとまったらいよいよ契約です。不動産会社の宅地建物取引士が、売り主と買い主に重要事項説明を行なって、十分内容を理解した上で不動産売買契約を締結します。

契約時には売買代金の10%程度を手付金として買い主より受領します。残代金は引き渡し時に一括で受領します。

 

【不動産売買契約時に必要なもの】
○仲介手数料の半金（別途消費税、地方消費税がかかります）
○印紙代、登記済証、実印
○印鑑証明書（発行から３ヶ月以内のもの）
○建築確認通知書・検査済証・固定資産税納税通知書 など

これらのほかに必要な書類がある場合は、営業担当者に確認しましょう。

 

ステップ８　不動産を引き渡す

引き渡し前に引越しを済ませて、残代金決済・引き渡しの準備を進めます。

売却物件に住宅ローンが残債として残っている場合は、残債を生産し、抵当権を抹消する必要があります。抵当権抹消の手続きは、司法書士へ依頼します。詳細は営業担当に確認しましょう。

引き渡しの際に抵当権を抹消して、残代金の受取りと鍵の引き渡しを行います。

 

【引き渡しの時に用意するもの】
○仲介手数料の半金（別途消費税、地方消費税がかかります）
○登記費用（抵当権抹消の手続きなどがある方）
○登記済証（権利証）
○実印
○印鑑証明証（発行から３ヶ月以内のもの）
○物件の鍵一式
○身分証明証
○建築確認通知書・検査済証・固定資産税納税通知書 など

これらのほかに必要な書類がある場合は、営業担当者に確認しましょう。

 

以上が不動産を売却する時の流れになります。

いかがでしょうか？最初は「ちょっと面倒くさそう・・」とか、「売却までの道筋が分からない・・」、と思ったかもしれませんが、このように８ステップにわけて、段階的に進めていくことで物件を売却するという「ゴールへの道筋」がイメージできたのではないかと思います。

不動産を売却するまでは、どんな人でも時間がかかるものなので、一つ一つクリアしていきながら進めていくと良いと思います。