不動産を売ったときの儲けのことを「譲渡所得」といいますが、その所得には所得税と住民税がかかります。
ここでは不動産の税金について、基礎的な知識を解説していきます。
不動産の譲渡所得の計算方法
個人であれ法人であれ、土地や建物などの不動産を売却して、利益が出た場合には税金がかかります。この利益は、法人であれば本業の利益などと合算された上で、法人税等が課税されます。
個人であれば、不動産を売却した際の利益である「譲渡所得」に、所得税と住民税が課税されるのです。
不動産の「譲渡所得」の金額は、次の方に計算されます。
譲渡所得 ＝ 譲渡対価 ー（取得費＋譲渡費用）
不動産の「譲渡所得」というのは、一言でいえばその不動産を買ったときよりも高く売れたときの利益ということです。ですから、売ったときの価額から買ったときの価額を差し引き、さらに売るときにかかった仲介手数料や印紙税などの諸経費を譲渡費用として差し引くことで計算がされるのです。
「譲渡対価」とは、不動産の売却価額のことですが、この譲渡対価には固定資産税の清算として受け取った金額も含みます。
一方、「取得費」には、原則として購入の際に支払った仲介手数料や登記費用などの諸経費も含まれます。
しかし、必ずしも購入時に支払った金額がそのまま取得費になるわけではありません。土地については購入時に支払った金額がそのまま取得費となりますが、建物については購入時に支払った金額そのものではないのです。
さて、どうしてでしょうか？
その建物が、賃貸用や事業用だった場合、建物の「取得価額」のうち、時の経過による価値の目減り分は減価償却費として既に不動産所得等の計算上、控除がされています。
建物を譲渡した際の所得の計算上、取得価額をそのまま譲渡所得から差し引くと、結果的に減価償却費を不動産所得等と譲渡所得について、二重に差し引くことになってしまいます。
そこで、建物については、取得価額からこれまでの減価償却費相当額を差し引いた金額を取得費とするのです。
※個人の場合、実際に減価償却費を必要経費に参入していたかにかかわりなく、時の経過に応じた減価償却費相当額が取得価額から差し引かれます。
なお、マイホームのように業務に使われていなかった建物の場合、減価償却費は必要経費とはされませんが、単に「控除する所得がなかった」ものとされて、取得費の計算上は差し引かれます。
ただし、賃貸用や事業用よりは価値の目減りが少ないと考えられるので、本来の法定耐用年数を1.5倍した耐用年数に応じた償却率をもとに定額法で償却費を計算します。
その上で使用していた期間の償却費の合計額（「減価の額」といいます）を求め、その金額を取得価額から差し引くのです。
つまり、建物の取得費は次の計算式となります。
建物の取得費 ＝ 取得価額 ー 減価償却費相当額または減価の額
「譲渡所得」に対しては所得税と住民税が課税されます。さらに、平成25年から令和19年までは所得税に対して2.1%の復興特別所得税が別途課税されます。
所得税 ＝ 譲渡所得 × 所得税率
住民税 ＝ 譲渡所得 × 住民税率
復興特別所得税 ＝ 所得税 × 2.1%
それでは税率はどのくらいなのでしょうか？
「譲渡所得」に対する税率は、その譲渡をした不動産を所有していた期間により大きく異なります。売却した不動産の所有期間が５年以下のものは「短期譲渡所得」、５年を超えるものは「長期譲渡所得」と区分されて、税率は次のようになります。
●短期譲渡所得（５年以下）・・・・所得税率30%
住民税率9%
●長期譲渡所得（５年を超える）・・所得税率15%
住民税率5%
ただし、不動産の譲渡所得については、「譲渡の特例」も含めて、その所有期間は譲渡した年の１月１日時点で判定をするので注意が必要です。
不動産を売却して損が出た場合
不動産所得や事業所得などは、損失が出た場合には一定ルールのもとで給与所得などの他の所得と相殺がされます。
これを「損益通算」といいます。
しかし、不動産の譲渡については、特別な場合を除き、原則として、その損失は他の所得と相殺をすることはできません。
ただし、同じ年に複数の不動産を売却して、その中に損失の出たものと利益が出たものがあれば、それらを相殺することは可能です。